Kaufpreisaufteilung: Gutachten vom Sachverständigen
Sie haben eine Immobilie zum Vermieten gekauft und wollen den Kaufpreis sachgerecht auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen? Ein zertifizierter Sachverständiger ermittelt die Anteile in einem Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – als belastbare Grundlage für Ihre Abschreibung. Den Gesamtpreis sehen Sie im Formular, bevor Sie absenden.
- Gutachten durch zertifizierte Sachverständige
- Wertermittlung nach ImmoWertV
- Gesamtpreis vor dem Absenden sichtbar
Antrag stellen
So läuft das Gutachten ab
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Bestellen
Sie wählen die Kaufpreisaufteilung, geben die Adresse der Immobilie und Ihre Kontaktdaten ein. Flurstück und Miteigentumsanteil können Sie gleich mit angeben.
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Unterlagen übermitteln
Der Sachverständige sagt Ihnen, welche Unterlagen er braucht – in der Regel vor allem den Kaufvertrag und Angaben zum Gebäude.
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Wertermittlung
Der Sachverständige ermittelt Bodenwert und Gebäudewert nach den Verfahren der ImmoWertV und leitet daraus die Aufteilung Ihres Kaufpreises ab.
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Gutachten erhalten
Sie erhalten das Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung, das Sie Ihrer Steuererklärung bzw. Ihrem Steuerberater zur Verfügung stellen können.
Den genauen Leistungsumfang finden Sie in der Produktbeschreibung im Formular. Wie lange die Erstellung dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell die Unterlagen vorliegen.
Warum die Kaufpreisaufteilung wichtig ist
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen – aber nur den Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden nicht abgeschrieben. Deshalb muss der Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden.
Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, beträgt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich
- 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022,
- 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022,
- 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925
jeweils bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Gebäudeanteil wirkt sich also über viele Jahre auf die Höhe der Abschreibung aus. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet eine höhere AfA – vorausgesetzt, er entspricht den tatsächlichen Wertverhältnissen.
Die Aufteilung ist typischerweise wichtig für
- Kapitalanleger und Vermieter von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Einfamilienhäusern,
- Investoren, die Immobilien im Betriebsvermögen halten,
- Käufer, deren Kaufvertrag keine oder eine unrealistische Aufteilung enthält, oder deren Finanzamt eine Aufteilung vorgeschlagen hat, die sie nicht für zutreffend halten.
Finanzamt, Arbeitshilfe und Gutachten – der rechtliche Rahmen
Aufteilung im Kaufvertrag: Haben Käufer und Verkäufer den Kaufpreis im Vertrag auf Gebäude und Boden aufgeteilt, ist diese Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen – es sei denn, sie verfehlt die realen Wertverhältnisse und erscheint wirtschaftlich nicht haltbar (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14).
Arbeitshilfe des BMF: Fehlt eine Aufteilung oder wird sie nicht anerkannt, nutzen viele Finanzämter die vom Bundesministerium der Finanzen bereitgestellte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises. Sie arbeitet mit typisierten Werten und führt gerade in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten oft zu einem niedrigen Gebäudeanteil.
Gutachten als Gegenbeweis: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe die gebotene Aufteilung nicht immer gewährleistet, weil sie die Auswahl zwischen den Wertermittlungsverfahren verengt und den Ortsfaktor nicht berücksichtigt. Ist die Aufteilung streitig, ist im Klageverfahren regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Ein qualifiziertes Gutachten ist deshalb das übliche Mittel, eine abweichende Aufteilung zu begründen.
Was das für Sie heißt: Über die Anerkennung entscheidet immer das Finanzamt bzw. im Streitfall das Finanzgericht. Ein Gutachten liefert eine fundierte, nachvollziehbare Grundlage – eine bestimmte Aufteilung oder Steuerersparnis kann niemand zusagen. Diese Seite ist keine Steuerberatung: Ob und wie Sie das Gutachten in Ihrer Steuererklärung verwenden, besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Was Sie bekommen
Sie erhalten ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung, erstellt von zertifizierten Sachverständigen. Es ermittelt den Gebäudeanteil und den Bodenanteil Ihrer Immobilie individuell und leitet die Aufteilung nachvollziehbar her.
Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie regelt die anerkannten Verfahren der Wertermittlung – das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren – und den Umgang mit Bodenrichtwerten. Welches Verfahren passt, hängt von der Art der Immobilie ab: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht oft das Ertragswertverfahren im Vordergrund, bei Eigentumswohnungen auch das Vergleichswertverfahren.
Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses abgeleitet, also dem durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einer Richtwertzone (§ 196 BauGB), angepasst an die Merkmale Ihres Grundstücks. Bei Eigentumswohnungen zählt der Miteigentumsanteil am Grundstück.
Was wir von Ihnen brauchen
Für die Bestellung genügen die Adresse der Immobilie und Ihre Kontaktdaten. Flurstück und Miteigentumsanteil können Sie im Formular freiwillig angeben – bei Eigentumswohnungen beschleunigt das die Bearbeitung.
Welche Unterlagen der Sachverständige für das Gutachten braucht, sagt er Ihnen nach der Bestellung. Üblich sind:
- der Kaufvertrag mit Kaufpreis und Datum,
- ein aktueller Grundbuchauszug,
- bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan,
- Angaben zu Wohn- bzw. Nutzfläche, Baujahr, Ausstattung und Modernisierungen,
- bei vermieteten Objekten Angaben zu den Mieten,
- Fotos des Gebäudes und gegebenenfalls eine Flurkarte.
Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Teilungserklärung können Sie über uns beantragen.
Für wen sich das Gutachten lohnt
Das Gutachten bestellen in der Regel die Käufer einer Immobilie, die sie vermieten oder betrieblich nutzen – also Kapitalanleger, Vermieter und Investoren. Es kann auch sinnvoll sein, wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben und die Abschreibung fortführen, oder wenn Sie eine selbst genutzte Wohnung künftig vermieten.
Am meisten bringt eine sachgerechte Aufteilung meist bei Immobilien in Lagen mit hohen Bodenpreisen, weil dort typisierte Verfahren den Bodenanteil oft hoch ansetzen. Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, kann Ihr Steuerberater einschätzen.
Wie sich der Preis zusammensetzt
Der Preis deckt die Erstellung des Gutachtens durch den Sachverständigen ab: Sichtung Ihrer Unterlagen, Ermittlung von Boden- und Gebäudewert nach ImmoWertV und die schriftliche Herleitung der Aufteilung. Gesetzliche Gebühren fallen dafür nicht an.
Welche Posten anfallen und was Sie insgesamt zahlen, sehen Sie im Formular oben, bevor Sie die Bestellung absenden. Ob die Kosten des Gutachtens steuerlich abziehbar sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen zum Kaufpreisaufteilung
Was ist eine Kaufpreisaufteilung?
Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie in den Anteil für das Gebäude und den Anteil für Grund und Boden. Steuerlich abschreiben lässt sich nur der Gebäudeanteil.
Wann brauche ich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?
Vor allem, wenn Sie eine Immobilie vermieten und der Kaufvertrag keine oder eine unrealistische Aufteilung enthält, oder wenn das Finanzamt die Aufteilung mit der BMF-Arbeitshilfe vornimmt und Sie das Ergebnis nicht für zutreffend halten.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Das Finanzamt prüft das Gutachten und entscheidet selbst. Nach der Rechtsprechung des BFH ist ein Sachverständigengutachten das maßgebliche Mittel, wenn die Aufteilung streitig ist (IX R 26/19). Eine Anerkennung kann aber niemand garantieren.
Was ist die Arbeitshilfe des BMF?
Eine vom Bundesministerium der Finanzen bereitgestellte Berechnungshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises. Sie ist eine typisierende Hilfe für die Verwaltung; der BFH hat entschieden, dass sie Gerichte nicht bindet und die gebotene Aufteilung nicht immer gewährleistet.
Wie hoch ist die AfA für vermietete Wohngebäude?
Nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich 2 Prozent jährlich, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 – jeweils vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Kann ich die Aufteilung auch im Kaufvertrag festlegen?
Ja. Eine vertragliche Aufteilung legt das Finanzamt grundsätzlich zugrunde, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt (BFH IX R 12/14). Ein Gutachten kann helfen, eine realistische Aufteilung schon vor der Beurkundung zu finden.
Welche Unterlagen brauche ich?
In der Regel den Kaufvertrag, einen aktuellen Grundbuchauszug, bei Wohnungen die Teilungserklärung, Angaben zu Fläche, Baujahr und Modernisierungen sowie bei Vermietung die Mieten. Was genau nötig ist, sagt Ihnen der Sachverständige.
Ist das eine Steuerberatung?
Nein. Das Gutachten ist eine Wertermittlung. Wie Sie es in Ihrer Steuererklärung einsetzen, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Oft zusammen beantragt
- KurzgutachtenWertermittlung für Immobilie und Grundstück ohne Ortstermin – auf Grundlage Ihrer Fotos und Angaben, auch zu einem früheren Stichtag.
- GrundbuchauszugZeigt Eigentümer, Rechte und Belastungen eines Grundstücks – gebraucht für Kauf, Verkauf, Finanzierung und Erbschaft.
- TeilungserklärungRegelt, was zu Ihrer Eigentumswohnung gehört und wie die Gemeinschaft Kosten verteilt – mit Aufteilungsplan.