Teilungserklärung Muster und Checkliste
Jede Teilungserklärung ist ein individuelles Dokument – ein allgemeingültiges Formular zum Ausfüllen gibt es nicht, denn sie wird für das konkrete Gebäude erstellt und notariell beglaubigt oder beurkundet. Der Aufbau ist aber fast immer gleich. Hier sehen Sie die typische Gliederung, die Checkliste zur Entstehung als PDF und die Punkte, auf die Sie beim Lesen achten sollten.
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Muster herunterladen (PDF)
Dies ist ein Muster mit Platzhaltern und kein amtliches Dokument. Es ersetzt keinen aktuellen Auszug von der zuständigen Stelle.
Typische Gliederung einer Teilungserklärung
Teil A – Teilungserklärung im engeren Sinn
- Vorbemerkung: Eigentümer, Grundstück mit Grundbuchblatt, Gemarkung und Flurstück, Beschreibung des Gebäudes
- Aufteilung: Bildung der Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder einem Teileigentum (z. B. Laden, Garage)
- Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrechte, etwa an Gartenflächen, Stellplätzen oder Kellerräumen
Teil B – Gemeinschaftsordnung
- Nutzung der Einheiten, zum Beispiel ob gewerbliche Nutzung oder Vermietung als Ferienwohnung erlaubt ist
- Verteilung der Kosten und Lasten, etwa nach Miteigentumsanteilen oder nach Verbrauch
- Instandhaltung und Instandsetzung: wer welche Bauteile trägt, zum Beispiel Fenster oder Balkone
- Eigentümerversammlung, Stimmrecht und Beschlussfassung
- Verwaltung und Verwalterbestellung
Anlagen
- Aufteilungsplan (Bauzeichnungen mit Nummerierung der Räume)
- Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde
Checkliste: So entsteht eine Teilungserklärung
Die Checkliste im PDF fasst die Schritte zusammen, die ein Eigentümer geht, wenn er ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen möchte:
- Ein Sachkundiger, etwa ein Architekt, erstellt den Aufteilungsplan.
- Der Eigentümer beantragt die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde.
- Die Miteigentumsanteile werden festgelegt, meist im Verhältnis der Wohnflächen.
- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung gehen an den Notar, der die Teilungserklärung entwirft und beglaubigt oder beurkundet.
- Der Notar reicht die Teilungserklärung beim Grundbuchamt ein. Dort werden für jede Einheit eigene Wohnungsgrundbücher angelegt.
Worauf Sie beim Lesen achten sollten
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte die Teilungserklärung vor dem Notartermin gründlich lesen. Diese Fragen helfen:
- Stimmt die Nummer der Wohnung im Aufteilungsplan mit der Wohnung überein, die Sie kaufen?
- Gehören Keller, Dachboden oder Stellplatz wirklich zu dieser Einheit – als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht?
- Ist die geplante Nutzung erlaubt, etwa ein Büro, eine Praxis oder die Vermietung an Feriengäste?
- Wie werden Kosten verteilt, und wer muss Fenster, Balkone oder Terrassen instand halten?
- Gibt es Nachträge, die die ursprüngliche Fassung geändert haben?
Bei Unklarheiten hilft der Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet, oder eine rechtliche Beratung. Weitere Hintergründe erklärt der Ratgeber Teilungserklärung einfach erklärt.
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Häufige Fragen
Gibt es eine Teilungserklärung als Vorlage zum Ausfüllen?
Nein. Die Teilungserklärung muss für das konkrete Gebäude erstellt und notariell beglaubigt oder beurkundet werden. Eine allgemeine Vorlage ersetzt das nicht; unser Muster zeigt nur Aufbau und Ablauf.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung für meine Wohnung?
Bei der Hausverwaltung, beim Verkäufer oder beim Grundbuchamt, das sie in der Grundakte aufbewahrt. Den Antrag beim Grundbuchamt können Sie hier stellen.
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