Teilungserklärung einfach erklärt
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil am ganzen Haus – und die Regeln der Eigentümergemeinschaft. Diese Regeln stehen in der Teilungserklärung. Hier erfahren Sie, was sie enthält, worauf Sie achten sollten und wie Sie an eine Kopie kommen.
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Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Grundstück mit Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Erst durch sie entsteht Wohnungseigentum (bei Wohnungen) oder Teileigentum (bei Gewerberäumen, Garagen oder Stellplätzen). Jede Einheit bekommt danach ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch und kann getrennt verkauft, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt zwei Wege: Der Eigentümer des ganzen Grundstücks teilt es durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG) – das ist die eigentliche Teilungserklärung und der häufigste Fall, etwa bei Bauträgern. Oder mehrere Miteigentümer räumen sich gegenseitig Sondereigentum ein (§ 3 WEG), dann spricht man von einem Teilungsvertrag. Im Alltag heißt beides Teilungserklärung.
Was in der Teilungserklärung steht
- Sondereigentum: die Räume, die einem Eigentümer allein gehören, also die Wohnung selbst, oft mit Keller oder Dachbodenabteil.
- Gemeinschaftseigentum: alles, was allen gemeinsam gehört – das Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, meist auch Fenster.
- Miteigentumsanteile (MEA): der Anteil jeder Einheit am Gemeinschaftseigentum, angegeben zum Beispiel in Tausendsteln. Nach ihm richten sich häufig die Kosten und das Stimmgewicht.
- Sondernutzungsrechte: das alleinige Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz.
Fast immer ist die Gemeinschaftsordnung Teil derselben Urkunde. Sie regelt das Zusammenleben: zulässige Nutzung, Verteilung von Kosten und Lasten, Instandhaltungspflichten, Eigentümerversammlung und Stimmrecht. Zur Teilungserklärung gehören außerdem der Aufteilungsplan mit den nummerierten Räumen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG).
Wie eine Teilungserklärung typischerweise gegliedert ist, zeigt unser Teilungserklärung-Muster mit Checkliste.
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Warum die Teilungserklärung für Käufer so wichtig ist
Die Teilungserklärung bindet jeden Eigentümer – auch alle späteren Käufer. Was darin steht, können Sie nach dem Kauf nicht allein ändern. Lesen Sie sie deshalb vor dem Notartermin und prüfen Sie besonders:
- Was genau Sie kaufen: Stimmen Wohnungsnummer und Räume mit dem Aufteilungsplan überein? Gehören Keller und Stellplatz als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht dazu?
- Wie Sie die Wohnung nutzen dürfen: Ist eine Praxis, ein Büro oder die Vermietung als Ferienwohnung erlaubt? Darf ein Dachboden ausgebaut werden?
- Was Sie zahlen: Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt, und wer trägt die Instandhaltung von Fenstern, Balkonen oder Terrassen?
- Wie entschieden wird: Wie werden Stimmen gezählt, und gibt es Sonderregeln für einzelne Einheiten?
Wichtig ist auch der Blick auf die Beschlusssammlung und die Protokolle der Eigentümerversammlung, die der Verwalter führt. Sie zeigen, was die Gemeinschaft auf Grundlage der Teilungserklärung beschlossen hat, etwa größere Sanierungen.
Ältere Teilungserklärungen und die WEG-Reform
Viele Teilungserklärungen sind Jahrzehnte alt. Sie gelten weiter, werden aber seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 in einzelnen Punkten vom neuen Recht überlagert. Seitdem können zum Beispiel auch Stellplätze und Freiflächen wie Gärten oder Terrassen Sondereigentum sein, und die Gemeinschaft kann über bauliche Veränderungen leichter beschließen. Ob eine ältere Klausel noch wirkt, ist eine Frage des Einzelfalls – bei Zweifeln hilft der Notar oder eine Rechtsberatung.
Kann man die Teilungserklärung ändern?
Ja, aber nicht einfach. Eine Änderung der Aufteilung oder der Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (§ 10 WEG). Damit sie auch künftige Käufer bindet, muss sie in notarieller Form erklärt und im Grundbuch eingetragen werden. Je nach Fall müssen auch Banken mit eingetragenen Grundschulden zustimmen.
Einfacher wird es, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält: Dann kann die Gemeinschaft bestimmte Regeln mit Mehrheit ändern. Solche Änderungen und alle späteren Nachträge liegen ebenfalls in der Grundakte. Wer die Teilungserklärung anfordert, sollte sie deshalb mit allen Nachträgen verlangen.
Wo Sie die Teilungserklärung bekommen
- Hausverwaltung: Der Verwalter der Gemeinschaft hat in aller Regel eine Kopie und gibt sie Eigentümern heraus.
- Verkäufer oder Makler: Beim Kauf gehört die Teilungserklärung zu den üblichen Unterlagen.
- Notar: Der Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet, zieht die Teilungserklärung ohnehin heran.
- Grundbuchamt: Das Original liegt in der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt. Für eine Kopie brauchen Sie ein berechtigtes Interesse – als Eigentümer oder mit Vollmacht (§ 12 GBO, § 46 GBV). Das Amt berechnet dafür eine Dokumentenpauschale nach der Zahl der Seiten.
Der Antrag beim Grundbuchamt ist der Weg, wenn die anderen Stellen nicht helfen oder Sie sichergehen möchten, den vollständigen Stand mit allen Nachträgen zu bekommen. Den Antrag stellen wir für Sie sofort; welche Kosten insgesamt anfallen, sehen Sie im Formular vor dem Absenden.
Häufige Fragen
Ist die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen?
Sie ist die Grundlage der Eintragung: Das Wohnungsgrundbuch verweist im Bestandsverzeichnis auf die Bewilligung. Der Text selbst steht aber nicht im Grundbuchauszug, sondern liegt in der Grundakte.
Wer erstellt die Teilungserklärung?
Der Eigentümer des Grundstücks, meist mit Unterstützung eines Notars. Ein Architekt erstellt den Aufteilungsplan, die Baubehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Was passiert, wenn Wohnung und Teilungserklärung nicht übereinstimmen?
Maßgeblich ist zunächst die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Weicht die Wirklichkeit ab, etwa nach einem Umbau, kann das zu Streit in der Gemeinschaft führen. Klären Sie Abweichungen vor dem Kauf mit dem Verkäufer und dem Notar.
Brauche ich die Teilungserklärung, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Kaufinteressenten und Banken fragen regelmäßig danach. Es ist sinnvoll, sie zusammen mit Grundbuchauszug, Protokollen und Wirtschaftsplan bereitzuhalten.
Zum Ansehen: Teilungserklärung Muster und Checkliste
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 3 – Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 7 – Grundbuchvorschriften
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 8 – Teilung durch den Eigentümer
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 10 – Allgemeine Grundsätze
- Grundbuchordnung (GBO), § 12 – Einsicht in das Grundbuch
- Grundbuchverfügung (GBV), § 46 – Einsicht in Grundakten
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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